賃貸物件の空室にお悩みではないですか？

賃貸物件はせっかくの資産であるにも関わらず、空室が続くと収入が減少し賃貸経営が難しくなってしまいます。

この記事では空室対策の基本的な考え方から効果的な7つの対策、そして絶対にやってはいけないNGな対策までを詳しく解説します。

空室の原因を特定し、適切な対策を行うことで賃貸経営を安定させて入居率アップを目指しましょう！ぜひ最後までお読み下さい。

空室対策とは？

空室対策とは、賃貸物件のオーナーが物件に空室が発生するのを防ぎ、常に満室状態を維持するための様々な取り組みのことです。

賃貸物件はオーナーにとって大切な資産です。

しかし空室が長引くと収入が減少し、物件の価値が下がるなど様々な問題が生じます。

空室対策を行うことで、これらの問題を未然に防ぎ安定した賃貸経営を実現することができます。

ここではまず、空室対策の基本的な考え方から経営に与える影響について詳しく見ていきましょう。

空室対策の基本的な考え方

空室対策は単に部屋を埋めるだけでなく入居者の満足度を高め、長期的な入居につなげることが目的です。

そのためには、まず自社の物件の強みと弱みを把握し、ターゲットとする入居者を明確にすることが重要です。

例えば、立地条件・物件の設備・周辺の施設・家賃などを具体的に分析し、競合物件との差別化を図ることが大切です。

空室が賃貸経営に与える影響

空室が長期化すると賃貸経営にさまざまな悪影響が及びます。例えば以下のような問題が挙げられます。

• 収入の減少: 家賃収入が途絶える一方で、固定資産税や管理費などの支出はそのまま続き、経営が苦しくなります。
• 物件の劣化: 人が住んでいないと老朽化が進みやすく、修繕費が増える可能性があります。
• 周辺環境への悪影響: 空室が長く続くことで、地域の印象が悪くなり、周辺住民や潜在的な入居者にも悪影響を与えることがあります。
• 心理的な負担: オーナーにとって、空室が続くことは大きなストレスとなり、精神的な負担が増します。

こうした影響を軽減するためにも、早めに空室対策を講じることが重要です。

空室が発生する3つの原因

賃貸物件に空室が出てしまう原因は、物件の状況や周辺環境、そして市場の動向など、様々な要因が複雑に絡み合っています。ここでは、空室が発生する主な原因を3つの大きな視点から見ていきましょう。

立地条件や設備の不備

入居者は物件を選ぶ際、立地や設備を重視します。

駅から遠かったり、周辺に必要な施設が少ない場合、物件の魅力が下がります。

また築年数が古く設備が老朽化していると、新しい物件と比べて不利です。

特にキッチンや浴室などの水回りの清潔感や日当たり、風通しの良さも重要なポイントです。

これらの条件が満たされないと空室が長引くことがあります。

家賃設定や入居条件のミスマッチ

家賃や入居条件は物件の競争力に大きく影響します。

周辺相場より家賃が高すぎると入居希望者は他の物件を選びますし、逆に安すぎると物件の品質に不安を持たれることもあります。

また敷金・礼金が高い、ペット不可などの条件が希望に合わない場合も空室の原因になります。

最近はペット可物件が特に人気です。

管理体制の不備や広告の不足

物件の管理体制や広告も重要です。

管理会社の対応が遅かったり、共用部分が清掃されていないと、信頼を失い空室が続くことがあります。

さらに、物件を探している方に認知されるような広告が少ない、または情報が古いと、入居希望者に見つけてもらえません。

インターネットやSNSを活用した効果的な情報発信が欠かせません。

効果的な7つの空室対策

ここまで空室が発生する原因について詳しく見てきました。ここからは、実際に効果が期待できる7つの空室対策をご紹介します。

賃貸物件の特性やターゲットとする入居者層に合わせて、最適な対策を組み合わせることでより効果的な空室対策が期待できます。

ぜひこれを参考に、自社の物件に合った対策を検討してみてください。

①ターゲット層に合わせたリフォームや設備投資

空室対策においてターゲット層に合わせたリフォームや設備投資は非常に効果的です。賃貸物件に求められる条件は地域や住む人の属性によって異なります。

例えばファミリー層が多い地域では、収納スペースを増やすことやセキュリティ設備を強化することが重要になります。

一方で、単身者向けの物件ではキッチンや浴室の利便性を向上させることで、より魅力的にすることができます。

ターゲット層が求めるニーズに合わせた改善を行うことで、物件の魅力が増し入居希望者の関心を引くことができるでしょう。

＜ファミリー層と単身者向け物件の違い＞

項目	ファミリー層向け物件	単身者向け物件
重視するポイント	収納スペースの広さ、セキュリティ、共用スペースの充実、子育て環境、周辺環境（学校、公園など）	利便性（駅からの距離、周辺の商業施設）、セキュリティ、おしゃれな内装、コンパクトな間取り、家賃の安さ
必要な設備	子供部屋、収納スペース、洗面所、バルコニー、駐車場、セキュリティシステム（防犯カメラ、オートロックなど）	キッチン設備（IHクッキングヒーターなど）、浴室乾燥機、エアコン、インターネット回線、宅配ボックス
内装・デザイン	ナチュラルで温かみのある雰囲気、清潔感、耐久性のある素材	おしゃれでモダンな雰囲気、コンパクトで機能的なデザイン
周辺環境	学校、公園、スーパーマーケット、病院など、子育てに便利な施設が充実していること	駅、コンビニ、飲食店、商業施設など、利便性の高い立地であること
その他	ペット可、共用スペースでのイベント開催など、コミュニティ形成を促進する取り組み	24時間ゴミ出し可、宅配ボックスの設置など、一人暮らしの利便性を高めるサービス

②内見を増やすための工夫

内見が増えなければ、入居者を確保することは難しいです。

まず、物件の写真や動画を使って、オンライン上でも内見ができるように工夫することが重要です。

さらに内見希望者にとってわかりやすく、スムーズな案内を心掛けることで、物件への興味を持続させることが可能です。

また、内見の時間を柔軟に設定し、平日や夜間、週末など忙しい人でも訪れやすい環境を整えることが効果的です。内見が増えることで入居者候補との接触機会も増え、結果的に空室の解消につながります。

③共用部分や室内環境の改善

共用部分や室内環境の改善も空室対策において欠かせない要素です。

特に築年数が経過した物件では、エントランスや廊下、エレベーターなどの共用部分が劣化している場合があります。

共用部分を修繕し、清潔感を保つことで物件全体の印象が大きく向上します。

また、部屋の換気や断熱性能を高めるための設備投資を行うことで住みやすい環境を提供でき、入居者満足度を高めることができます。

清潔で快適な環境は長期的な入居を促進し、安定した賃貸経営に繋がります。

 ④賃貸条件の見直し

物件の空室が長引いている場合、賃貸条件を見直すことも有効です。

例えば、家賃設定が周辺相場に比べて高すぎる場合は、競争力を失う原因となるため、適正価格に調整することが必要です。

またペット可や短期契約など、入居者のニーズに合わせた柔軟な条件を設定することで、より多くの入居希望者を引き付けることができます。

家賃や契約条件の見直しは、競争力を高め、迅速に入居者を確保するための有力な手段です。

⑤入居者とのコミュニケーション強化

入居者との良好なコミュニケーションは、賃貸経営の成功に直結します。

定期的に入居者に満足度を尋ねたり、問題が発生した場合に迅速に対応することで信頼関係を築くことができます。

また、入居者に対してアンケートを実施し、設備の改善点や新たなニーズを把握することも大切です。

このようにして、入居者が安心して長く住める環境を提供することで、空室リスクを軽減でき、安定した賃貸経営を実現できます。

⑥広告・宣伝の強化

空室対策には、物件の知名度を上げるための広告・宣伝活動の強化も必要です。

物件の魅力を効果的に伝えるためには、ポータルサイトやSNS、地域の広告媒体を活用し、広範囲にアプローチすることが求められます。

また、物件の特徴やメリットをしっかりと打ち出した宣伝を行うことで、潜在的な入居者に興味を持ってもらいやすくなります。

広告活動を積極的に行うことで物件の認知度が高まり、結果的に空室解消のスピードが向上します。

⑦管理会社や仲介会社との連携

効果的な空室対策を実施するためには、管理会社や仲介会社との連携が不可欠です。

不動産の専門家と密にコミュニケーションを取り、物件の状態や市場の動向を把握することで、よりよい改善策を講じることができます。

また、入居者の募集活動や物件の維持管理に関しても協力体制を整えることで、効率的な経営が可能になります。

プロの視点を活かして効果的な戦略を立てることが、空室の早期解消につながります。

絶対にNGな空室対策！

空室対策には様々な方法がありますが、中には逆効果になってしまうものも存在します。

ここでは、空室対策としてやってはいけないことを5つのポイントに絞って解説します。

NG対策を避けることでより効果的な空室対策を行いましょう。

過剰な家賃の値下げ

空室が続くと、つい家賃を下げたくなってしまうかもしれません。

しかし過剰な家賃の値下げは、物件の価値を下げてしまう可能性があるため慎重に行う必要があります。

家賃を下げれば短期的には空室を埋めることができるかもしれませんが、長期的な視点で見ると、以下のデメリットが考えられます。

• 物件の価値低下: 家賃が安い物件は、相場よりも安い分、物件の質が低いと判断される可能性があります。

• 入居者の質の変化: 家賃が安い物件には家賃を重視する入居者が集まりやすく、結果として、物件の管理が難しくなる可能性があります。
• 他の入居者の不満: 家賃を下げたことで、他の入居者から不満の声が出る可能性があります。

家賃を下げる前にまずは周辺の相場をしっかりと調査し、自社物件の立地や設備などを考慮して適切な家賃を設定することが重要です。

 無計画なリノベーションやリフォーム

空室対策としてリノベーションやリフォームを行うことは有効な手段の一つです。

しかし、無計画なリフォームは費用対効果が低いだけでなく、かえって入居者を遠ざけてしまう可能性があります。

リフォームを行う前に、以下の点をしっかりと検討しましょう。

• ターゲットとする入居者: どの層に入居してもらいたいのか、明確なターゲットを設定しましょう。
• 費用対効果: リフォームにかかる費用と、その費用に見合うだけの効果が得られるのかを検討しましょう。
• トレンド: 最新のトレンドを取り入れることは大切ですが、過度に流行を追いかけるのではなく、長く使えるデザインを選ぶようにしましょう。

入居条件の過度な緩和

空室を埋めるために入居条件を緩和してしまうケースも考えられます。

しかし、過度に入居条件を緩和してしまうとトラブルに繋がる可能性があります。

例えばペット可の物件にしたい場合、ペットの種類や大きさ、飼育頭数などを明確に定めておく必要があります。

また、保証人不要や収入証明不要など、保証人をつけない物件は家賃滞納のリスクが高まるため、後々のトラブルに発展しかねません。

さらに、近年では高齢者の入居相談も増えています。

空室を埋めるために高齢者を受け入れることも増えていますが、万が一体調を崩された際に対応できる設備や体制がないと大きなトラブルにつながることがあります。

こうしたリスクを減らすために、見守りサービスの導入を検討するのも一つの方法です。

入居条件を緩和する際は、慎重に検討しましょう。

IRISが提供する見守りサービス「Mimamo」https://iris-retech.co.jp/mimamo

過剰なキャンペーンやフリーレントの長期実施

入居者を獲得するために、フリーレントや家賃割引などのキャンペーンを実施することは有効な手段の一つです。

しかし、過剰なキャンペーンやフリーレントの長期実施は、物件の価値を下げてしまう可能性があります。

頻繁にキャンペーンを実施していると、入居者は「いつでも安く借りられる」と期待し、家賃交渉をしてくる可能性があります。

また、フリーレント期間が長すぎると、その期間中に物件の状態が悪化してしまう可能性も考えられます。

管理の質を落とす

空室対策として、管理体制を強化するのではなく、逆に管理の質を落としてしまうケースも考えられます。

例えば、共用部分の清掃を怠ったりトラブル発生時に迅速に対応しなかったりすると、入居者の満足度が低下し退去につながる可能性があります。

入居者の満足度を高めることは、長期的な視点で見ると空室対策に繋がります。

入居者ニーズを把握し、賃貸経営を安定化させよう！

空室対策を考える上で、最も重要なのは入居者のニーズを正確に把握することです。

どんな人があなたの物件に住みたいと思っているのか、何が求められているのかを理解することで、より効果的な対策を立てることができます。

ここでは、入居者のニーズを把握し、賃貸経営を安定させるための具体的な方法についてご紹介します。

入居者に合った設備改善を

空室対策の成功には、入居者のニーズに合った物件づくりが不可欠です。

単に部屋を提供するだけでなく、入居者のニーズを捉えて魅力的な住まいを提供することで、空室対策だけでなく物件の価値向上にも繋がります。

例えば、テレワークが普及している現在、自宅で仕事をする人が増えています。

このような背景を踏まえてデスクスペースや高速Wi-Fi環境を備えた部屋を提供することで、テレワーク需要に応えることができます。

また、共用スペースにコワーキングスペースを設けることで入居者同士の交流を促進し、コミュニティ形成を支援することも可能です。

アンケートでニーズを把握し満足度を向上

入居者のニーズを把握するには、アンケートの実施が効果的です。

匿名で回答できるようにすることで、率直な意見を得やすくなります。

自由記述や複数選択式など、様々な形式を組み合わせて多くの情報を集めましょう。

＜入居者アンケート一例＞

1. 現在のお住まいに満足していますか？（満足度をお選びください） とても満足　　満足　　どちらでもない　　不満　　とても不満 2. 物件の設備に関して、改善してほしい点があれば教えてください。（複数選択可） □駐車場の数・広さ　 □Wi-Fi環境の整備　 □キッチンや水回りの使い勝手 □防犯設備の充実 □収納スペースの拡充　 □その他（具体的にご記入ください） 3. 共有部分の清掃やメンテナンスについて、どのように感じていますか？ とても満足　　満足　　どちらでもない　　不満　　とても不満 4. 今後導入してほしい設備やサービスがあれば教えてください。（自由記述） 5. その他、物件に関するご意見やご要望があればご記入ください。（自由記述）

アンケート結果を分析し、改善点を見つけたら、具体的な行動に移しましょう。

必要な設備を導入したり、既存の設備を改善したりすることで具体的な対策を実行できます。

アンケートは入居者とのコミュニケーションを深め、賃貸経営の改善に繋がる重要なツールです。

ニーズに合わせて対応することで、空室対策や長期的な安定経営に繋げましょう。

まとめ

賃貸物件の空室対策は、不動産オーナーにとって避けて通れない課題です。

この記事では、空室が発生する原因、効果的な対策、そして絶対にやってはいけないNGな対策について解説してきました。

空室対策の基本は、入居者のニーズを把握し、物件の立地や設備、家賃設定を柔軟に見直すことです。

リノベーションやリフォームも、ニーズに合わせて行えば効果的ですが、過剰な家賃の値下げや無計画なリフォームは逆効果になることもあるので注意しましょう。

この記事でご紹介した情報を参考に、ぜひご自身の物件に合った空室対策を検討してみてください。

空室対策は、一朝一夕に解決できるものではありません。継続的な取り組みを通して、安定した賃貸経営を実現しましょう。